CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI

SECŢIUNEA I

NOŢIUNEA, SEDIUL MATERIEI ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI

 1. Noţiunea şi reglementarea contractului de închiriere a locuinţei

Contractul de închiriere a locuinţei constituie o varietate a contractului de locaţiune, deosebindu-se de acesta prin faptul că are un obiect specific: locuinţa.

Contractul de închiriere a locuinţei este acel act juridic prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure unei alte părţi, numită locatar sau chiriaş, folosinţa temporară a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani determinată, numită chirie.

Principala reglementare în materia contractului de închiriere o constituie Legea nr. 114/1996 – legea locuinţei -, republicată cu modificările ulterioare care se completează cu dispoziţiile Codului civil referitoare la locaţiune.

Alte acte normative cu incidenţă în cauză sunt: Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat; Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţie de locuinţe, trecute în proprietatea statului.

2. Caracterele juridice ale contractului de închiriere a locuinţei

a.    Contractul de închiriere a locuinţei este un contract consensual. Cu toate acestea, conform art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, ad probationem, acordul dintre proprietar şi chiriaş va trebui consemnat într-un înscris.

b.    Contractul de închiriere a locuinţei are un caracter sinalagmatic (bilateral).

c.    Contractul de închiriere a locuinţei are un caracter oneros.

d.    Contractul de închiriere a locuinţei este un contract comutativ.

e.    Contractul de închiriere a locuinţei este un contract cu executare succesivă în timp, părţile executându-şi obligaţiile pe toată durata locaţiunii.

f.     Contractul de închiriere este un contract translativ de folosinţă temporară a locuinţei.

SECŢIUNEA A II-A

ÎNCHEIEREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI

1. Forma contractului de închiriere

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, „închirierea locuinţelor se face pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş, consemnat prin contract scris (subl. n.)”, care va trebui înregistrat la organele fiscale teritoriale, în vederea impozitării.

Art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, stabileşte cuprinsul pe care trebuie să-l aibă contractul de închiriere, şi anume: adresa locuinţei care face obiectul închirierii; suprafaţa locativă şi dotările folosite în exclusivitate sau în comun; valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia şi modul de plată; suma plătită în avans în contul chiriei; locul şi condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor; obligaţiile părţilor privind folosirea şi întreţinerea spaţiilor care fac obiectul contractului; inventarul obiectelor şi al dotărilor aferente; data intrării în vigoare şi durata; condiţiile privind folosinţa exclusivă şi în comun a părţilor aflate în coproprietate; persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului; alte clauze convenite între părţi.

Alături de aceste menţiuni, trebuie specificată identitatea părţilor, precum şi semnătura acestora.

2. Părţile contractului de închiriere

Conform art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, contractul de închiriere a locuinţei se încheie între proprietar (locator) şi chiriaş.

- Locatorul poate fi atât o persoană fizică, cât şi o persoană juridică sau chiar o unitate administrativ-teritorială.

Întrucât contractul de închiriere nu transferă proprietatea asupra lucrului închiriat, în calitate de locator poate sta atât proprietarul lucrului, cât şi un detentor precar.

- Chiriaşul (locatarul) este persoana care dobândeşte dreptul de folosinţă asupra locuinţei.

O dată cu titularul contractului de închiriere, dobândesc un drept locativ propriu şi alte persoane care urmează să locuiască alături de chiriaş - art. 21 lit. k din Legea nr. 114/1996 (de exemplu, soţul sau soţia, ascendenţii ori descendenţii acestora etc.).

3. Obiectul contractului de închiriere a locuinţei

a. Locuinţa. Contractul de închiriere reglementat de Legea nr. 114/1996 are ca obiect exclusiv spaţii cu destinaţie de locuinţă, necesare satisfacerii nevoilor de locuit ale unei persoane sau familii.

Locuinţa, astfel cum este definită de art. 2 lit. a din lege, se referă atât la camerele de locuit (camere de zi, dormitoare), cât şi la băi, bucătării, holuri, spaţii de depozitare, poduri etc. La toate acestea se pot adăuga, uneori, curtea şi grădina aferente imobilului închiriat (art. 21 lit. c din Legea nr. 114/1996).

b. Chiria reprezintă o sumă de bani care va fi achitată de către chiriaş, pe toată durata contractului, ca un echivalent al folosirii locuinţei.

Potrivit reglementării cuprinse în Legea nr. 114/1996, chiria constituie unul dintre elementele esenţiale ale contractului de închiriere, părţile fiind ţinute să stabilească şi regulile de modificare a chiriei, precum şi modalitatea ei de plată (art. 21 lit. d).

În ceea ce priveşte cuantumul chiriei, art. 31 din Legea 114/1996 menţionează că aceasta trebuie să acopere cheltuielile de administrare, întreţinere şi reparaţii, impozitele pe clădiri şi pe teren, recuperarea investiţiei, în funcţie de durata normată stabilită potrivit prevederilor legale, precum şi un profit supus negocierii între părţi.

4. Termenul închirierii

Potrivit art. 21 lit. i din Legea nr. 114/1996, republicată, contractul de închiriere a locuinţelor trebuie să cuprindă data începerii executării prestaţiilor şi durata contractului.

În acest domeniu legiuitorul a reglementat expres posibilitatea prorogării legale a termenului închirierii, precum şi dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere.

a. Prorogarea legală reprezintă prelungirea de către legiuitor a duratei contractelor de închiriere, din dorinţa de a asigura stabilitatea şi continuitatea folosirii locuinţei de către chiriaşi şi, în acelaşi timp, din dorinţa de a reduce birocraţia încheierii unor noi contracte cu chiriaşii.

Legiuitorul a intervenit, în acest sens, prin mai multe acte normative, cum ar fi Legea nr. 17/1994, Legea nr. 112/1995, precum şi O.U.G. nr. 40/1999, aprobată şi modificată prin Legea nr. 241/2001. Aceste acte normative au prelungit de drept contractele de închiriere aflate în curs de executare la data intrării lor în vigoare. Prelungirea s-a făcut, de regulă, pe o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a actului normativ.

b. Dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere. Conform art. 14 alin. 1 din O. U. G. nr. 40/1999, în cazul în care părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii, chiriaşul are dreptul, la expirarea termenului închirierii, la reînnoirea contractului pentru aceeaşi perioadă.

La rândul său, proprietarul (locatorul) poate refuza reînnoirea contractului, dacă:

- locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soţului, părinţilor sau copiilor oricărora dintre aceştia, numai dacă sunt cetăţeni români cu domiciliul în România (art. 14 alin. 2 lit. a);

- locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile prezentei ordonanţe de urgenţă (art. 14 alin. 2 lit. b).

- chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere (art. 14 alin. 2 lit. c);

- atunci când, conform art. 13, prelungirea contractelor nu se aplică (art. 14 alin. 2 lit. d din O.U.G. nr. 40/1999).

c. Dreptul de preemţiune al chiriaşului în caz de vânzare a locuinţei. Conform art. 18 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, în cazul în care refuzul proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere este motivat de intenţia acestuia de a înstrăina locuinţa, chiriaşul beneficiază de un drept de preemţiune la cumpărarea acesteia.

SECŢIUNEA A III-A

EFECTELE CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

1. Obligaţiile proprietarului (locatorului)

a. Obligaţia locatorului de a preda locuinţa închiriată în stare normală de folosinţă (art. 28 lit. a). Neexecutarea acestei obligaţii îndreptăţeşte locatarul să ceară predarea silită a locuinţei, iar dacă locuinţa este ocupată fără drept de alte persoane, şi evacuarea acestora. Chiriaşul poate să ceară şi rezilierea contractului, eventual cu daune-interese sau să invoce excepţia de neexecutare a contractului, în situaţia în care locatorul pretinde plata chiriei, fără a-i fi asigurat, în prealabil, locatarului folosinţa locuinţei.

b. Obligaţia de a efectua reparaţiile necesare pe toată durata contractului (art. 28 lit. b, c şi d):

1. Locatorul trebuie să ia măsuri pentru repararea şi asigurarea funcţionării în condiţii de siguranţă a clădirii.

2. Locatorul trebuie să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii, curţile şi grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii.

În cazul în care aceste lucrări se datorează culpei chiriaşului, obligaţia de reparare îi revine lui.

3. Obligaţia de a întreţine, în bune condiţii, instalaţiile comune proprii clădirilor (art. 28 lit. d).

2. Obligaţiile chiriaşului (locatarului)

a. Obligaţia de a folosi locuinţa închiriată potrivit destinaţiei. Chiriaşul nu poate aduce modificări spaţiului deţinut ca locuinţă şi, îndeosebi, structurii de rezistenţă a imobilului. Tot astfel, nu poate schimba destinaţia suprafeţei închiriate.

Nerespectarea acestei obligaţii de către chiriaş dă dreptul locatorului de a cere rezilierea contractului şi evacuarea chiriaşului.

b. Obligaţia de a efectua lucrările de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii din folosinţa exclusivă (art. 29 alin. 1 lit. a). Această obligaţie se impune întrucât, la încetarea contractului, chiriaşul va trebui să predea suprafaţa locativă în stare de folosinţă şi curăţenie, ţinându-se seama de starea în care a fost închiriată.

c. Obligaţia de a repara sau înlocui elementele de construcţii şi de instalaţii deteriorate din folosinţa comună, ca urmare a folosirii necorespunzătoare (art. 29 alin. 1 lit. b). Obligaţia locatarului vizează atât elementele construcţiei, cât şi cele de instalaţii din interiorul sau exteriorul clădirii.

d. Obligaţia de a asigura curăţenia şi igienizarea în interiorul locuinţei şi la părţile de folosinţă comună (art. 29 alin. 1 lit. c). Această obligaţie îi revine chiriaşului pe toată durata contractului de închiriere.

e. Obligaţia de a preda proprietarului locuinţa în stare normală de folosinţă, la eliberarea acesteia.

f. Obligaţia de plată a chiriei. Dreptul de a cere plata chiriei se prescrie în cadrul termenului general de prescripţie de 3 ani, care se calculează separat, pentru fiecare rată de chirie restantă.

g. Obligaţia de plată a cotelor din cheltuielile comune de întreţinere.

SECŢIUNEA A IV-A

CONTRACTUL DE SUBÎNCHIRIERE ŞI CESIUNEA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI

A. Contractul de subînchiriere

Potrivit art. 26 din Legea nr. 114/1996, republicată, locatarul are dreptul de a subînchiria locuinţa deţinută, însă numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar, dacă subînchirierea nu a fost interzisă prin contractul principal de închiriere a locuinţei.

Contractul de subînchiriere trebuie să fie încheiat în formă scrisă şi înregistrat la organul fiscal teritorial în raza căruia este situată locuinţa subînchiriată.

Contractul de subînchiriere trebuie să prevadă obligatoriu durata subînchirierii care nu poate fi mai mare decât cea din contractul de închiriere principal şi chiria care urmează să fie plătită de sublocatar.

Contractul de subînchiriere nu produce efecte faţă de locator (proprietar).

Spre deosebire de locatarul principal, care beneficiază de prorogarea legală a contractului de închiriere şi de dreptul la reînnoirea contractului, sublocatarul nu are asemenea beneficii, astfel încât, sublocatarul poate fi evacuat la expirarea termenului sau o dată cu încetarea contractului de închiriere a locatarului principal şi aceasta chiar dacă termenul din contractul de subînchiriere nu a expirat încă.

B. Cesiunea contractului de închiriere

Legea nr. 114/1996 nu reglementează în mod expres dreptul locatarului de a ceda contractul de închiriere. Cu toate acestea, prin analogie cu contractul de locaţiune, se admite această posibilitate şi în cazul contractului de închiriere.

Cesiunea contractului poate avea loc numai cu acordul scris şi prealabil al proprietarului şi doar în condiţiile stabilite de către acesta (locator). Ea trebuie consemnată prin act scris, în vederea înregistrării ei la organele fiscale teritoriale.

Cesiunea nu este permisă în cazul locuinţelor de serviciu, de intervenţie sau de necesitate.

SECŢIUNEA A V-A

ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI

A. Ajungerea la termen a contractului

Potrivit art. 23 din Legea nr. 114/1996, republicată, în lipsa unei convenţii de prelungire a contractului de închiriere, acesta încetează fără a fi necesară nici o formalitate, chiriaşul fiind obligat să părăsească locuinţa, cu excepţia acelor contracte de închiriere pentru care operează, în temeiul legii, prorogarea legală, precum şi atunci când chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului.

Chiriaşul va fi ţinut să părăsescă locuinţa în termen de 60 de zile din momentul expirării contractului, timp în care acţiunea locatorului în evacuarea chiriaşului este paralizată (art. 14, alin. 5 din O.U.G. nr. 40/1999, modificat prin Legea nr. 241/2001).

B. Denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş

Conform art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, republicată, contractul de închiriere a locuinţei poate înceta înainte de termen, la cererea chiriaşului. Pentru a opera încetarea, trebuie să fie îndeplinite două condiţii: notificarea intenţiei chiriaşului de a denunţa contractul, făcută către proprietar, şi respectarea unui termen de preaviz de minimum 60 de zile.

C. Rezilierea contractului

Înainte de ajungerea la termen, contractul de închiriere poate înceta prin reziliere. Sancţiunea poate interveni la cererea locatorului (art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, republicată) sau a asociaţiei de proprietari (art. 24 lit. c).

Locatorul (proprietarul) poate cere rezilierea contractului în următoarele situaţii:

a.      dacă chiriaşul nu şi-a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv;

b.      dacă chiriaşul a cauzat stricăciuni importante locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror altor bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale acestora;

c.       dacă chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;

d.      dacă chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale.

Rezilierea contractului de închiriere poate fi pronunţată şi la cererea asociaţiei de proprietari, atunci când chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile care-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă acestea au fost stabilite, prin contract, în sarcina chiriaşului.

D. Neuzul locuinţei

Potrivit art. 27 alin. 1 şi 3 din Legea nr. 114/1996, modificat prin Legea nr. 145/1999, „în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere..., precum şi în cazul titularului de contract, nerezident, care, fără a fi detaşat, nu a mai folosit locuinţa mai mult de 2 ani, fără întrerupere ”, dacă soţul sau soţia titularului, descendenţii sau ascendenţii acestia, cu condiţia să fi locuit împreună cu acesta, ori persoanele care au avut acelaşi domiciliu cu titularul cel puţin un an şi care au fost înscrise în contract nu au făcut cerere de continuare a închirierii în numele lor, contractul încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului sau de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntreruptă a locuinţei.

E. Moartea chiriaşului

Contractul de închiriere încetează şi prin decesul chiriaşului (art. 27 alin.1) dacă, după momentul survenirii acestuia, soţul (soţia) titularului, ascendenţii ori descendenţii acestuia sau alte persoane care au avut acelaşi domiciliu cu titularul nu formulează cerere de continuare a contractului în numele lor.

Pentru continuarea contractului de închiriere şi după moartea titularului este necesar ca soţul (soţia) titularului sau descendenţii ori ascendenţii acestuia să fi locuit împreună cu titularul (art. 27 alin. 1 lit. a şi b). În ceea ce priveşte alte persoane care au locuit cu chiriaşul, pentru continuarea în numele lor, la cerere, a contractului, ele trebuie să fi locuit împreună cu chiriaşul cel puţin un an şi să fi fost înscrise în contractul de închiriere (art. 27 alin. 1 lit. c).

SECŢIUNEA A VI-A

ÎNCHIRIEREA UNOR LOCUINŢE CU DESTINAŢIE SPECIALĂ

  1. Locuinţa socială

Potrivit art. 2 alin. 1 lit. c din Legea nr. 114/1996, republicată, prin locuinţă socială se înţelege acea „locuinţă care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţii”.

Au dreptul la o locuinţă socială, în vederea închirierii, „familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar, realizat în ultimele 12 luni, cu cel puţin 20% sub nivelul venitului net lunar pe membru de familie sau, după caz, pe persoană, stabilit conform art. 8 alin. 2” (art. 42 alin. 1 din Legea nr. 114/1996, aşa cum fost el modificat prin Legea nr. 145/1999).

 2. Locuinţa de serviciu

Locuinţa de serviciu este definită de art. 2 alin. 1 lit. d din Legea nr. 114/1996, republicată, ca fiind acea „locuinţă destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii sau agenţi economici, acordată în condiţiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale”.

Contractul de închiriere care are drept obiect o locuinţă de serviciu se încheie ca un accesoriu al contractului de muncă (art. 51 alin. 2 din Legea nr. 114/1996, republicată) şi, în principiu, va înceta o dată cu acesta.

 3. Locuinţa de intervenţie

Potrivit Legii nr. 114/1996, republicată, locuinţa de intervenţie este acea „locuinţă destinată cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţilor economice” (art. 2 alin. 1 lit. e).

Conform art. 54 din Legea nr. 114/1996, republicată, locuinţa de intervenţie urmează regimul juridic al locuinţei de serviciu, contractul de închiriere având, şi în acest caz, statutul de accesoriu al contractului de muncă.

§ 4. Locuinţa de necesitate

Conform art. 2 alin. 1 lit. f din Legea nr. 114/1996, republicată, locuinţa de necesitate este acea „locuinţă destinată cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente sau ale căror locuinţe sunt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de reabilitare ce nu se pot efectua în clădiri ocupate de locatari”.

Durata pentru care se încheie un astfel de contract este nedeterminată, acesta încetând atunci când au încetat cauzele care au făcut inutilizabile locuinţele (art. 55 alin. 3).

§ 5. Locuinţa de protocol

În sensul Legii nr. 114/1996, republicată, locuinţa de protocol este acea „locuinţă destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite în unele funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora”.

Atribuirea, ocuparea şi folosirea locuinţelor de protocol se fac în condiţiile legii (art. 57 alin. 3), ele fiind proprietate publică a statului şi, prin urmare, netransmisibile.

Locuinţele de protocol sunt administrate de către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” (art. 57 alin. 2).