CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VÂNZARE‑CUMPĂRARE

 1. Capacitatea părţilor contractante

A.  Regula şi excepţia

Potrivit art. 1306 C. civ., „pot cumpăra şi vinde toţi cărora nu le este oprit prin lege”, de unde rezultă că orice persoană poate încheia un contract de vânzare‑cumpărare, fie în calitate de cumpărător, fie în calitate de vânzător, dacă legea nu îi interzice expres acest lucru. Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind excepţia.

Vânzarea‑cumpărarea constituie pentru ambele părţi un act de dispoziţie, ceea ce impune ca acestea să aibă capacitatea de exerciţiu deplină. Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu sau care au capacitate de exerciţiu restrânsă vor putea încheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu autorizaţia autorităţii tutelare.

Persoanele juridice vor putea încheia contractul de vânzare-cumpărare numai cu respectarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă (art. 34 din Decretul nr. 31/1954).

B. Incapacităţi speciale

a. Incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra

1. Potrivit art. 1307 C. civ., vânzarea‑cumpărarea de bunuri proprii şi prin bună-învoială între soţi este, în principiu, interzisă.

Raţiunile acestei interdicţii constau în următoarele:

‑ împiedicarea soţilor de a realiza, sub aparenţa unor vânzări simulate, donaţii irevocabile, ştiut fiind faptul că, potrivit art. 937 C. civ., donaţia între soţi este revocabilă, în vreme ce donaţia între alte persoane este irevocabilă în principiu;

‑ apărarea intereselor moştenitorilor rezervatari ai soţului vânzător, întrucât sub aparenţa unei vânzări simulate, unul dintre soţi ar putea face celuilalt liberalităţi care să depăşească limitele cotităţii disponibile;

‑ apărarea intereselor creditorilor chirografari ai soţului vânzător, care ar putea fi fraudaţi prin încheierea unor contracte de vânzare‑cumpărare simulate sau fictive, prin care soţul vânzător urmăreşte să micşoreze gajul general al acestor creditori şi sustragerea unor bunuri de la urmărire.

Sancţiunea nerespectării acestei interdicţii este nulitatea relativă a contractului, anularea putând fi cerută de către oricare dintre soţi, de moştenitorii rezervatari sau de către creditorii chirografari.

O excepţie de la această prohibiţie există în ipoteza vânzării silite prin licitaţie publică a unui bun propriu al unuia dintre soţi, celălalt putând să-l cumpăre în mod valabil.

2. O altă incapacitate specială este conţinută de art. 507 alin. 2 C. pr. civ., potrivit căruia debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane şi, tot astfel, conform art. 497 alin. 4 C. pr. civ., din momentul notării somaţiei în cartea funciară orice act de înstrăinare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmărit este inopozabil; afară de cazul în care creditorut sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobânditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor care se urmăresc, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare.

            b. Incapacităţi speciale de a cumpăra

1. Potrivit art. 1308 C. civ. nu pot cumpăra nici direct şi nici prin persoane interpuse:

a. tutorii, bunurile persoanelor care se află sub tutela lor atât timp cât socotelile definitive ale tutelei nu au fost date şi primite (pct. 1);

b. mandatarii legali şi cei convenţionali împuterniciţi să vândă unele bunuri ale mandantului lor nu pot să le cumpere (pct. 2);

c. administratorii bunurilor statului nu pot cumpăra bunurile pe care le administrează (pct. 3);

d. funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau ale unităţilor administrativ‑teritoriale (comune, oraşe, municipii şi judeţe) care se vând prin intermediul lor (pct. 4).

Raţiunea instituirii prohibiţiilor cuprinse în art. 1308 constă în împiedicarea ivirii unor contradicţii de interese între cei însărcinaţi să înstrăineze aceste bunuri şi cei ale căror bunuri sunt însărcinaţi să le înstrăineze.

Considerăm că sancţiunea aplicabilă în cazul încălcării prevederilor art. 1308 pct. 1 şi 2 este nulitatea relativă, iar pentru încălcarea celor de la pct. 3 şi 4 nulitatea absolută.

2. Potrivit art. 1309 C. civ. judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot să cumpere drepturi litigioase care sunt de competenţa Curţii de Apel în a cărei circumscripţie teritorială îşi exercită funcţia sau profesia (în ceea ce-i priveşte pe magistraţii de la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, interdicţia se întinde la nivelul întregii ţări).

Sancţiunea nerespectării acestei incapacităţi este nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, întrucât interdicţia vizează apărarea prestigiului justiţiei ca putere în stat, deci un interes de ordine publică.

3. În ceea ce priveşte posibilitatea cetăţenilor străini şi a apatrizilor de a dobândi terenuri situate în România, Constituţia revizuită prevede în art. 44 alin. 2 „cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

4. Conform art. 5 alin. 2 din Decretul‑Lege nr. 61/1990, locuinţele ocupate de chiriaşi se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unităţilor specializate în vânzarea locuinţelor. Aşa fiind, vânzarea acestei categorii de locuinţe este condiţionată imperativ de îndeplinirea calităţii de chiriaş a cumpărătorului şi, evident, de formularea prealabilă de către chiriaşi a unei cereri scrise pentru cumpărarea apartamentului.

2. Consimţământul părţilor

A. Consideraţii generale

Pentru a fi eficient, consimţământul trebuie să fie deplin, adică să nu fie viciat prin eroare, dol, violenţă sau,eventual, leziune.

În cadrul contractului de vânzare‑cumpărare, în legătură cu consimţământul, se pune

problema promisiunii unilaterale de vânzare (sau de cumpărare) ori a promisiunii bilaterale de vânzare‑cumpărare, promisiuni care pot precede încheierea validă a contractului de vânzare‑cumpărare.

            B. Promisiunea unilaterală de vânzare

Promisiunea unilaterală constituie un acord de voinţă prin care o anumită persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându‑şi dreptul de a‑şi manifesta ulterior, la o anumită dată, consimţământul de a‑l cumpăra.

Ca natură juridică, promisiunea devânzare este un antecontract care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere la un drept de creanţă în persoana beneficiarului, acesta având posibilitatea de a opta între a cumpăra sau nu.

Dacă părţile au stipulat un termen, iar înăuntrul acestuia beneficiarul promisiunii nu şi‑a manifestat opţiunea, ulterior el nu îl mai poate obliga pe promitent să încheie contractul. În absenţa unui termen convenţional, promitentul îi poate cere beneficiarului să opteze; de regulă, în cadrul termenului general de prescripţie (de 3 ani), care începe să curgă din momentul promisiunii de vânzare sau de cumpărare. Va trebui, însă, să se ţină seama şi de natura bunului care face obiectul promisiunii, mai ales în cazul bunurilor uşor alterabile, când, în lipsa unui termen, beneficiarul va trebui să opteze într‑un termen util.

În situaţia în care beneficiarul s‑a decis să cumpere bunul, iar promitentul refuză perfectarea contractului, încălcându‑şi obligaţia asumată, contractul proiectat nu se mai poate încheia, însă beneficiarul promisiunii este îndreptăţit la daune‑interese în baza art. 1075 C. civ.

Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale în materie de probă a contractelor (art. 1191 şi urm. din Codul civil).

C. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare‑cumpărare

Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare‑cumpărare este un acord prin care ambele părţi se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare‑cumpărare, având fiecare atât calitatea de promitent, cât şi pe aceea de beneficiar.

Promisiunea bilaterală este, de asemenea, un antecontract care nu transferă dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar.

Deosebit de obligaţia încheierii în viitor a contractului promis, părţile pot să‑şi asume prin promisiunea de vânzare‑cumpărare şi alte obligaţii, cum ar fi: plata anticipată a preţului de vânzare convenit, punerea la dispoziţia beneficiarului cumpărător a folosinţei bunului care formează obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea îndeplinirii obligaţiei asumate şi despăgubirea părţii vătămate pentru neperfectarea contractului de vânzare‑cumpărare.

Nerespectarea culpabilă a obligaţiei de a finaliza încheierea contractului de vânzare‑cumpărare de către una din părţi dă celeilalte dreptul la o acţiune în rezoluţiune, părţile fiind ţinute să-şi restituie tot ceea ce şi‑au prestat reciproc, iar partea în culpă va datora şi despăgubiri.

D. Pactul de preferinţă

Pactul de preferinţă (preemţiune) constituie o formă a promisiunii unilaterale de vânzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde preferinţa unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la preţ egal şi în condiţii egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se obligă faţă de chiriaş să‑i acorde preferinţă în cazul în care s‑ar decide să‑şi vândă locuinţa. O asemenea obligaţie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie să fie prevăzută expres în contractul încheiat de părţi.

În această situaţie, promitentul rămâne liber să vândă sau nu bunul; dar dacă se hotărăşte să‑l vândă este ţinut să îl prefere pe beneficiar. Dacă vinde bunul unei terţe persoane prin fraudă sau prin complicitate la fraudă din partea terţului achizitor, beneficiarul este îndreptăţit să ceară anularea vânzării, invocând dreptul său de preferinţă. Dacă nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la acţiune împotriva

promitentului pentru daune‑interese.

Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor (art. 5-11), precum şi art. 9 din Legea nr. 16/1994 a arendării prevedeau şi un drept legal de preemţiune în favoarea anumitor persoane (coproprietar, proprietarul fondului vecin, arendaş) în cazul în care se înstăinau prin vânzare terenuri agricole situate în extravilan. Menţionăm că în prezent aceste dispoziţiile legale au fost abrogate expres prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, publicată în M. Of. al României nr. 653, din data de 22 iulie 2005.

Aşa fiind, în prezent terenurile agricole, indiferent locul unde sunt situate (în intravilan sau în extravilan) şi de întinderea lor se pot vinde în mod liber, fără să mai fie necesară respectarea dreptului de preemţiune.

 3. Obiectul contractului

A. Lucrul vândut

Pentru  ca un bun  să poată constitui  obiectul  material  al prestaţiei  vânzătorului, el

trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii:

a.      Lucrul trebuie să fie în comerţ (în circuitul civil)

Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vândute numai lucrurile aflate în circuitul civil, făcând aplicaţia regulii generale consacrată de art. 963 C. civ. potrivit căruia numai lucrurile aflate în comerţ pot forma obiectul unui contract.

- Nu pot forma obiectul unui contract de vânzare‑cumpărare lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activităţii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa râurilor ş.a.);

- De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ‑teritoriale, întrucât sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile, putând fi date în administrare regiilor autonome sau instituţiilor publice ori chiar concesionate ori împrumutate, sau date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică (art. 136 alin. 3 şi 4 din Constituţie);

- Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicată, potrivit căruia terenurile cu privire la care s‑a constituit dreptul de proprietate nu pot fi „înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în care s‑a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare”;

- O altă categorie de bunuri, deşi se găsesc în circuitul civil, din motive de ordine publică sau economico‑socială, vor putea forma obiectul contractului de vânzare‑cumpărare numai în condiţiile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificată şi completată prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citată, constituie monopol de stat: armamentul, muniţiile şi explozibilii, substanţele şi medicamentele care conţin stupefiante etc.

- Bunurile din patrimoniul cultural‑naţional, precum şi documentele care fac parte din fondul arhivistic naţional, deşi sunt în circuitul civil, înstrăinarea lor se poate realiza în

condiţiile şi limitele prescrise special prin lege.

Sancţiunea încheierii unui contract de vânzare‑cumpărare al cărui bun nu este destinat comerţului este nulitatea absolută.

b. Lucrul trebuie să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor

Potrivit art. 1311 C. civ., dacă lucrul asupra căruia „părţile s‑au învoit” era pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea este nulă absolut, întrucât obligaţia vânzătorului este fără obiect, iar obligaţia cumpărătorului fără cauză. Soluţia este similară şi în cazul în care se încheie un contract de vânzare‑cumpărare al cărui bun nu a existat în realitate.

În ipoteza în care, în momentul încheierii contractului de vânzare‑cumpărare, bunul „era pierit numai în parte, cumpărătorul are alegerea între a se lăsa de contract sau a pretinde reducerea preţului” (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Opţiunea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă, el putând să renunţe la contract numai dacă partea care a mai rămas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis să-l cumpere.

Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare, sub condiţia de a exista în viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Excepţie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sancţionate cu nulitatea absolută (art. 702 şi art. 965 alin. 2 C. civ.).

c. Lucrul trebuie să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil

Pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare este necesar ca bunul să fie determinat la data încheierii contractului sau să poată fi determinat în viitor pe baza anumitor elemente stabilite de părţi.

Bunurile certe se determină prin trăsături proprii (de exemplu, o construcţie este determinată prin indicarea localităţii în care este situată, a străzii, numărului, dimensiunilor, vecinătăţilor, materialului din care este construită, cu ce este acoperită ş.a.,). Dacă bunul vândut este un bun de gen, determinarea se va face prin arătarea speciei (grâu, porumb), cantităţii, calităţii ş.a.

Bunul vândut trebuie să fie şi posibil din punct de vedere fizic (material) şi juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciază in abstracto, trebuind să fie absolută şi de neînvins pentru oricine).

De asemenea, bunul trebuie să fie licit şi corespunzător regulilor de morală.

d. Lucrul vândut trebuie să fie proprietatea vânzătorului

Având în vedere că vânzarea‑cumpărarea este un contract translativ de proprietate, pentru validitatea sa, trebuie ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului individual determinat care formează obiectul contractului.

- Sunt situaţii în care vânzătorul, fără a fi mandatarul cuiva, vinde totuşi lucrul altuia. Această chestiune este cunoscută în drept sub denumirea de vânzarea lucrului altuia.

Într-o asemenea situaţie, va trebui să distingem după cum consimţământul părţilor a fost afectat de eroare sau, dimpotrivă, contractul s‑a încheiat în cunoştinţă de cauză.

Dacă ambele părţi sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare, respectiv a considerat că lucrul vândut este proprietatea vânzătorului, vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului.

Cumpărătorul poate invoca nulitatea relativă a contractului pe cale de acţiune, în cazul în care a plătit preţul sau pe cale de excepţie, dacă preţul nu s‑a plătit.

Vânzătorul nu poate cere anularea contractului dacă a fost de bună‑credinţă, întrucât

eroarea comisă asupra propriei persoane nu poate vicia contractul.

Fiind terţ faţă de contract, adevăratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia decât dacă este vorba despre un caz de nulitate absolută. În schimb, el poate intenta o acţiune în revendicare, în cadrul căreia cumpărătorul va putea opune adevăratului proprietar uzucapiunea sau excepţia conţinută de art. 1909‑1910 C. civ.

În cazul în care părţile ştiau că bunul vândut nu aparţine vânzătorului, contractul de

vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, având o cauză ilicită.

- Practica judiciară a fost confruntată deseori cu vânzări al căror obiect îl constituie un lucru furat.

Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ., proprietarul lucrului furat are dreptul de a revendica bunul de la cel care îl deţine, acesta din urmă putând să se despăgubească de la cel de la care îl are. În cazul în care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l‑a cumpărat la bâlci, la târg, la o vindere publică sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea să ia lucrul înapoi numai dacă întoarce posesorului preţul plătit (art. 1910 C. civ.).

- Practica judiciară a fost confruntată frecvent şi cu problema vânzării unui bun aflat în indiviziune de către un coindivizar, fără consimţământul celorlalţi coindivizari.

În cazul în care unul dintre coindivizari înstrăinează nu doar cota sa parte ideală din drept, ci întregul bun indiviz, fără acordul celorlalţi indivizari, înstrăinarea nu atrage nulitatea actului de înstrăinare, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiţii rezolutorii. Asfel, dacă bunul care a format obiectul vânzării a intrat în lotul coindivizarului vânzător, prin efectul declarativ al partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar vânzarea rămâne valabilă; dacă însă bunul a intrat în lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului.

B. Preţul

Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului, constând într‑o sumă de bani care corespunde valorii lucrului vândut.

În lipsa unui preţ, vânzarea este nulă absolut, deoarece obligaţia cumpărătorului nu are obiect, iar obligaţia vânzătorului este lipsită de cauză.

Pentru validitatea contractului de vânzare‑cumpărare, preţul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

a. Preţul trebuie să fie fixat într‑o sumă de bani

Stabilirea preţului în bani este de esenţa vânzării, în caz contrar schimbându-se natura juridică a contractului în contract de schimb, de întreţinere sau de rentă viageră.

b. Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil

Potrivit art. 1303 C. civ., preţul este determinat în cazul în care cuantumul lui este stabilit de comun acord de părţi în momentul încheierii contractului.

Preţul poate fi stabilit şi de către lege. De exemplu, în cazul locuinţelor construite din fondurile statului şi vândute potrivit dispoziţiilor cuprinse în Decretul‑Lege nr. 61/1990 şi în Legea nr. 85/1992.

Când preţul este convenţional, ar putea fi fixat numai de către vânzător ori numai de către cumpărător (de exemplu, în unităţile comerciale preţul bunurilor este fix, stabilit de către vânzător).

Preţul este determinabil în situaţia în care părţile furnizează în contract o serie de elemente pe baza cărora cuantumul preţului să poată fi stabilit în viitor, cel târziu la data exigibilităţii obligaţiei de plată (cum ar fi, de exemplu, preţul pieţii la o dată convenită de părţi).

Preţul poate fi determinat şi de un terţ, ales de comun acord de către părţi, sau de către persoana desemnată de către terţ (art. 1304 C. civ.).

c. Preţul trebuie să fie sincer şi serios

Preţul este sincer atunci când cuantumul lui, menţionat în contract, este acela convenit în realitate de părţi; este un preţ real şi nu fictiv sau simulat.

Preţul este fictiv (simulat) atunci când părţile nu intenţionează să‑l ceară, respectiv să‑l plătească; când din actul secret rezultă că el nu este datorat.

Dacă preţul este fictiv, contractul va fi nul ca vânzare‑cumpărare, putând echivala cu o liberalitate (o donaţie deghizată), dacă sunt întrunite condiţiile cerute de lege pentru validitatea acestui act.

În cazul în care părţile s‑au înţeles să treacă în contract un preţ inferior celui convenit, dar fără ca preţul să devină derizoriu, ne aflăm în prezenţa unei deghizări parţiale a preţului, contractul de vânzare‑cumpărare fiind valabil. Deghizarea parţială urmăreşte, de regulă, fraudarea fiscului.

Preţul este serios dacă nu este derizoriu, disproporţionat cu valoarea lucrului vândut.

Preţul este neserios (derizoriu), în cazul în care nu reflectă valoarea reală a bunului, adică este atât de disproporţionat în raport cu valoarea lucrului vândut, încât apare ca ridicol, în sens juridic, ca inexistent.

La aprecierea seriozităţii preţului, se poate ţine seama şi de gradul de rudenie dintre părţi, care poate justifica un preţ inferior valorii de circulaţie a unui bun, şi chiar de relaţiile de concubinaj dintre părţile contractante, care pot justifica un preţ redus.

Dacă preţul este derizoriu, contractul va fi nul ca vânzare‑cumpărare, dar ar putea fi valabil ca donaţie, dacă intenţia părţilor a fost de a face o liberalitate şi, evident, dacă sunt întrunite condiţiile de fond şi de formă cerute de lege pentru contractul de donaţie.

d. Preţul trebuie să nu contravină dispoziţiilor legale imperative privitoare la regimul preţurilor

Dacă există preţuri stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru părţi. În cazul în care părţile au convenit asupra altui preţ, acesta se înlocuieşte de drept cu preţul prevăzut de lege. Plata unui preţ mai mare are caracter ilicit, dând dreptul cumpărătorului la acţiunea în repetiţiune, chiar dacă plata a fost făcută cu ştiinţă.

4. Cauza contractului

Cauza contractului de vânzare‑cumpărare este un element constitutiv în structura sa şi o condiţie de validitate a acestuia şi se compune din două elemente: scopul direct (imediat) şi scopul indirect (mediat).

Scopul direct al vânzătorului este primirea preţului în schimbul înstrăinării bunului, iar al cumpărătorului dobândirea bunului în schimbul plăţii preţului. Scopul direct este un element abstract, invariabil şi obiectiv (cauza juridică a obligaţiei).

Scopul indirect îl constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimţământului de a încheia contractul. Altfel spus, scopul indirect vizează nevoile pe care vânzătorul şi le va satisface din preţul obţinut, iar cumpărătorul cu bunul dobândit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil şi subiectiv în fiecare contract de vânzare‑cumpărare.

Pentru validitatea contractului de vânzare‑cumpărare cauza trebuie să existe, chiar dacă nu este stipulată expres în contract; de altfel (art. 967 alin. 1 şi 2 C. civ.). Partea care pretinde că vânzarea‑cumpărarea este lipsită de cauză, este ţinută să facă dovada.

Absenţa cauzei atrage sancţiunea nulităţii absolute a vânzării (art. 948 C. civ.).

Cauza trebuie să fie reală şi nu falsă; în caz contrar, atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare‑cumpărare.

Cauza trebuie să fie licită, deoarece, în caz contrar, contractul este sancţionat cu nulitatea absolută.

Cauza  trebuie să  fie şi morală,  adică scopul  actului juridic să corespundă regulilor

de convieţuire socială. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei s‑a declarat nul absolut contractul de vânzare‑cumpărare încheiat în scopul menţinerii unei relaţii de concubinaj.

 5. Alte condiţii de validitate

A. Forma contractului de vânzare‑cumpărare

Forma contractului de vânzare‑cumpărare reprezintă, în sens restrâns, modul în care se exteriorizează voinţa vânzătorului şi a cumpărătorului.

În sens larg, prin forma actului juridic se înţelege trei feluri de formă: forma cerută ca o condiţie ad validitatem; forma cerută ad probationem şi forma cerută pentru opozabilitatea faţă de terţi.

a. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul de vânzare‑cumpărare este un contract consensual care se încheie prin simpla manifestare de voinţă a părţilor, fără să fie necesară respectarea anumitor formalităţi.

Prin  excepţie,  unele  contracte  de  vânzare‑cumpărare  care  prezintă  o  deosebită

importanţă sunt formale (solemne). Astfel, art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impune pentru înstrăinarea terenurilor prin acte între vii, indiferent de locul situării acestora, forma autentică ad validitatem, sub sancţiunea nulităţii absolute. Acţiunea în constatarea nulităţii absolute este imprescriptibilă, iar îndeplinirea oricărei alte formalităţi posterioare nu poate ţine loc de act autentic.

b. Potrivit regulilor generale în materie, unele acte juridice îmbracă o anumită formă, însă nu ca o condiţie ad validitatem, ci ca un mijloc de probă (ad probationem). Astfel, conform art. 1191 alin. 1 C. civ. actele a căror valoare depăşeşte suma de 250 lei trebuie făcute în formă scrisă, deoarece legea prevede că aceste acte ‑ inclusiv contractele de vânzare‑cumpărare ‑ nu pot fi dovedite cu martori. Aşadar, dacă părţile nu concretizează acordul dintre ele într-un înscris, valabilitatea contractului nu este afectată, însă existenţa lui nu poate fi dovedită în caz de litigiu.

c. Potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic, contractul de vânzare‑cumpărare produce efecte numai între părţi, nefiind opozabil faţă de terţi.

Pentru a asigura opozabilitatea faţă de terţele persoane a contractului de vânzare-cumpărare, Legea nr. 7/1996 a instituit publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului general, care are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobile şi care se efectuează de către birourile de carte funciară ale judecătoriilor. Înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererilor (art. 27).

Sancţiunea nerespectării acestei cerinţe va fi inopozabilitatea actului faţă de terţi,

aceştia având posibilitatea de a ignora realitatea juridică instituită prin contractul încheiat.

B. Autorizarea prealabilă a înstrăinării unor bunuri

Conform art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale, „înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând regiei autonome ... se face cu aprobarea ministerului de resort”. Sancţiunea nerespectării acestei prevederi este nulitatea absolută.

Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede că locuinţele proprietate de stat, cumpărate pe bază de credit, până la rambursarea integrală a acestuia nu pot fi înstrăinate decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii şi Consemnaţiuni.

În fine, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune că „până la achitarea integrală a preţului, locuinţa dobândită în condiţiile prezentei legi nu poate fi înstrăinată ... fără autorizaţia prealabilă a unităţii vânzătoare”.

În aceste din urmă două cazuri, încălcarea cerinţei autorizaţiei cerute antrenează

nulitatea relativă, întrucât acestea sunt instituite doar în interesul Casei de Economii şi Consemnaţiuni şi a unităţii vânzătoare.