MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE  ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Noţiuni introductive

Art. 644 C.civ. statueazã: "Proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenţie şi prin tradiţiune" iar art. 655 C.civ. cã "proprietatea se mai dobândeşte prin accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune".

Aceste moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate  sunt aplicabile, deopotrivã, dreptului de proprietate şi celorlalte drepturi reale, dezmembrãminte. Dreptul de proprietate publicã poate fi dobândit numai în temeiul legii.

2. Clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale

  Modurile de dobândire a drepturilor reale pot fi clasificate în funcţie de mai multe criterii:

a) dupã întinderea dobândirii dreptului existã:

- moduri de dobândire universalã sau cu titlu universal şi moduri de dobândire cu titlu particular ;

b) dupã caracterul dobândirii deosebim moduri de dobândire cu titlu oneros şi moduri de dobândire cu titlu gratuit ;

c) dupã momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de proprietate deosebim moduri de dobândire între vii şi moduri de dobândire pentru cauzã de moarte ;

d) dupã situaţia juridicã a bunului în momentul dobândirii deosebim moduri originare şi moduri derivate de dobândire a proprietãţii.

3. Convenţia sau contractul ca mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale

În materie opereazã principiul potrivit cãruia transmisiunea dreptului de proprietate ori constituirea dreptului real are loc în momentul încheierii contractului; în alte cuvinte este vorba de principiul consensualismului. Aplicarea acestui principiu în materia vânzãrii este reflectatã de art. 1295 alin. 1 C.civ. De la principiul expus există şi excepţii.

4. Accesiunea sau incorporaţiunea

Accesiunea este încorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru fiecare având proprietari diferiţi. Art. 488 C.civ. stabileşte cã: "Tot ce se uneşte şi se încorporeazã cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului". Accesiunea se clasificã dupã obiectul ei în: accesiune imobiliarã (naturalã şi artificialã) şi accesiune mobiliarã.

1. Accesiunea imobiliarã naturalã . - Ea presupune unirea sau încorporarea a douã bunuri având proprietari diferiţi fãrã intervenţia omului. Codul civil reglementeazã urmãtoarele cazuri de accesiune naturalã: aluviunea, avulsiunea, insulele şi prundişurile, accesiunea animalelor sãlbatice şi accesiunea albiei pãrãsite.

2. Accesiunea imobiliarã artificialã. - Ea se realizeazã prin intervenţia omului. Art. 492 C.civ. stabileşte cã "Orice construcţie, plantaţie sau lucru fãcut în pãmânt sau asupra pãmântului sunt prezumate a fi fãcute de proprietarul acelui pãmânt cu cheltuiala sa şi cã sunt ale lui pânã ce se dovedeşte din contra"; Codul reglementeazã douã cazuri de accesiune imobiliarã artificialã (art. 493-494 C.civ.). Acestea sunt:  a) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de un proprietar pe terenul său cu materialele aflate în proprietatea altei persoane şi b) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia (art. 494 C.civ). Art. 494 C.civ. distinge însã douã cazuri dupã cum constructorul a fost sau nu de bunã credinţã.

3. Accesiunea mobiliarã. - Aceasta presupune unirea a douã bunuri mobile care aparţin la proprietari diferiţi ori confecţionarea sau obţinerea unui bun de cãtre o persoanã prin munca sa folosind materialele altuia.

În Codul nostru civil sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliarã: adjuncţiunea, specificaţiunea şi confuziunea sau amestecul.

5. Tradiţiunea

Ea constituie un alt mod de dobândire a proprietãţii. Prin tradiţiune înţelegem remiterea, predarea materialã a unui bun. În prezent ea are o sferã de aplicare restrânsã; prin ea are loc transferul dreptului de proprietate în cazul darurilor manuale (adicã a unor donaţii curente) înlocuind astfel forma înscrisului autentic, condiţie esenţialã în contractul de donaţie.

6. Ocupaţiunea (ocuparea)

Acest mod de dobândire a proprietãţii constã în luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimãnui, a unui bun fãrã stãpân. Dar potrivit art. 477 şi 646 C.civ. bunurile fãrã stãpân sunt în proprietatea statului. Bunurile imobile nu sunt supuse acestui mod de dobândire a proprietãţii. Doctrina a apreciat cã în aceastã categorie ar intra: apa de bãut dintr-un izvor natural, vânatul sau peştele când sunt dobândite legal, apa dintr-un izvor pentru trebuinţele casnice.

7. Hotãrârea judecãtoreascã

Hotãrârea judecãtoreascã constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci când ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Exemplu: ordonanţa de adjudecare prin care se definitiveazã executarea silitã constând în vânzarea prin licitaţie publicã a unor bunuri; în acest caz cumpãrãtorul sau adjudecatarul devine proprietar. 

8. Uzucapiunea (prescripţia achizitivã)

1. Noţiune şi justificare. - Uzucapiunea sau prescripţia achizitivã este acel mod originar de dobândire a proprietãţii sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin posesia sa de cãtre o persoanã în condiţiile şi termenul prevãzute de lege. Ea implică elementul timp.

2. Domeniul de aplicare al uzucapiunii. - Uzucapiunea se aplicã numai bunurilor imobile, bunurile mobile dobândindu-se în baza art. 1909 C.civ. prin însuşi faptul posesiei lor cu bunã credinţã, fãrã trecerea unui interval de timp .

4. Uzucapiunea în sistemul Codului civil. - Uzucapiunea dupã Codul civil este de douã feluri şi anume: uzucapiunea de 30 de ani şi uzucapiunea de 10 sau de 20 de ani ori de 10 pânã la 20 de ani.

Uzucapiunea de 30 de ani (art. 1840 C.civ.) are loc atunci când sunt îndeplinite douã condiţii: - posesia sã fie utilã (adicã o posesie propriu-zisã şi neviciatã); - posesia sã fie exercitatã neîntrerupt timp de 30 de ani indiferent dacã posesorul este de bunã sau de rea credinţã.

Uzucapiunea de 10 pânã la 20 de ani (art.1895-1899 C.civ.). Art. 1895 C.civ. statueazã cã "Cel ce câştigã cu bunã credinţã şi printr-o justã cauzã un nemişcãtor determinat, va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani dacã adevãratul proprietar locuieşte în raza teritorialã a tribunalului unde se aflã nemişcãtorul şi prin 20 de ani dacã locuieşte afarã din acea razã teritorialã".

Condiţii : - posesia sã se întemeieze pe un just titlu ; posesia sã fie de bunã credinţã; bunul sã fie un bun imobil individual determinat.

5. Uzucapiunea în sistemul cãrţilor funciare. - Sistemul de publicitate imobiliarã prin cãrţile funciare se aplicã în Transilvania, Banat şi Bucovina. Uzucapiunea în aceste teritorii este supusã Legii nr. 115/1938 şi nu Codului civil.

Legea nr. 115/1938 reglementeazã douã cazuri de uzucapiune şi anume: uzucapiunea tabularã şi uzucapiunea extratabularã (art. 27 şi 28 din lege).

Uzucapiunea tabularã (sau prin convalescenţa titlului) este reglementatã de art. 27 din Legea nr. 115/1938 care prevede cã în cazul în care s-au înscris în cartea funciarã - fãrã cauzã legitimã - drepturi reale care pot fi dobândite prin uzucapiune, ele vor rãmâne valabil dobândite dacã titularul dreptului le-a posedat cu bunã credinţã, potrivit legii, timp de 10 ani; sintagma "fãrã cauzã legitimã" înseamnã un titlu nevalabil.

Uzucapiunea extratabularã. - Ea este reglementatã de art. 28 din Legea nr. 115/1938. Acest text de lege prevede cã: persoana care a posedat un bun imobil în condiţiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate care a fost înscris în cartea funciarã, poate cere întabularea dreptului în favoarea sa.

6. Joncţiunea posesiilor. - Prin aceasta înţelegem unirea posesiei uzucapantului (a posesorului actual) cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitatã de cãtre autorul sãu cu scopul de a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune.

Art. 1860 C.civ. stabileşte cã: „Orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescripţia, sã uneascã posesia sa cu posesia autorului sãu”;

Condiţii :1) sã existe o posesie propriu-zisã; 2) posesorul actual sã fi dobândit posesia bunului de la autorul sãu pe baza unui raport juridic.

7. Calculul termenului de prescripţie. - El se calculeazã pe zile, ziua fiind de 24 de ore. Ea începe la miezul nopţii şi se terminã la miezul nopţii urmãtoare. Ziua în care începe prescripţia nu intrã în calcul iar prescripţia se încheie la miezul nopţii ultimei zile a termenului prevãzut de lege.

8. Întreruperea şi suspendarea cursului uzucapiunii. - Aceste cazuri sunt prevãzute de Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivã. Dimpotrivã, întreruperea naturalã este specificã numai prescripţiei achizitive; ea este incidentã, conform art. 1864 C.civ., în douã cazuri:- când posesorul este şi rãmâne lipsit mai mult de un an de posesia bunului indiferent cine este autorul deposedãrii;- când bunul cu privire la care se exercitã posesia este declarat imprescriptibil de lege.

9. Efectele uzucapiunii. - Prin împlinirea uzucapiunii se naşte dreptul de proprietate al uzucapantului şi concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar; dar acest efect este retroactiv ceea ce înseamnã cã uzucapantul devine proprietar din chiar momentul în care a început sã curgã termenul de prescripţie.

Uzucapiunea trebuie invocatã pe cale de acţiune în justiţie sau pe cale de excepţie. Creditorii uzucapantului pot invoca şi ei uzucapiunea pe calea acţiunii oblice; sau dacã renunţarea s-a fãcut în frauda intereselor creditorilor, aceştia au dreptul sã solicite revocarea renunţãrii prin acţiunea paulianã.