DEZMEMBRÃMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Consideraţii generale

Aşadar, dezmembrãmintele proprietãţii sunt drepturile reale rezultate prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conţinutul dreptului de proprietate asupra bunurilor. Ele sunt opozabile atât terţilor cât şi proprietarului.

Dezmembrãmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie

2.Uzufructul

1. Definiţie, caractere. - Uzufructul este acel drept real principal care conferã titularului sãu (numit uzufructuar) atributele de posesie şi folosinţã asupra bunului ce aparţine altei persoane (numit nud proprietar) cu obligaţia de a conserva substanţa. Uzufructul este reglementat de art. 517-564 C.civ. Se poate, deci, spune că uzufructul este un drept real de folosinţă şi posesie asupra lucrului altuia.

2. Caracterele uzufructului sunt urmãtoarele:

- este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia (ius in re alliena) ; - este un drept esenţialmente temporar ; - pe durata sa uzufructul acordã proprietarului bunului puteri reduse ; - uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru ci şi asupra unui drept ; - este un drept incesibil ceea ce înseamnã cã el nu poate fi transmis prin acte şi fapte juridice între vii ori pentru cauzã de moarte.

2. Obiectul dreptului de uzufruct. - Potrivit Codului civil "Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile şi imobile" (art. 520), corporale sau incorporale, fungibile sau nefungibile. De regulã el se constituie numai asupra bunurilor neconsumptibile deoarece uzufructuarul are obligaţia de a conserva substanţa bunului.

3. Constituirea dreptului de uzufruct. - Art. 518 C.civ. statueazã cã "uzufructul se stabileşte prin lege şi prin voinţa omului". Actualmente, deoarece constituirea uzufructului prin lege a fost abrogatã, el poate fi dobândit fie prin voinţa omului (act juridic), fie prin uzucapiune.

Constituirea uzufructului prin voinţa omului se poate face în douã moduri: prin convenţie şi prin testament.

4. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului. -  el are dreptul sã cearã predarea în folosinţa sa a bunului supus uzufructului ; uzufructuarul are dreptul sã se foloseascã de bun precum şi de a-i culege fructele;  uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul (emolumentul) dreptului sãu de uzufruct dar nu însuşi acest drept ; pentru protejarea dreptului sãu uzufructuarul are la îndemânã acţiunile posesorii; când uzufructul are ca obiect bunuri care se consumã prin folosinţã (bani, grâne, bãuturi), uzufructuarul poate dispune de ele dar la sfârşitul uzufructului trebuie sã le restituie în aceeaşi cantitate, calitate şi valoare ori preţul.

În ce priveşte obligaţiile uzufructuarului aici vom distinge : uzufructuarul are obligaţia de a proceda la inventarierea mobilelor şi a constata starea imobilelor (art. 540 C.civ.);  uzufructuarul este obligat de a da cauţiune ; uzufructuarul este obligat sã se foloseascã de lucru ca un bun proprietar conform art. 541 C.civ ; obligaţia de a aduce la cunoştinţa nudului proprietar orice încãlcãri sau uzurpãri ale dreptului celui din urmã; în caz contrar el va rãmâne rãspunzãtor pentru toate daunele ce ar putea rezulta pentru proprietar, ca şi cum le-ar fi cauzat el însuşi;

5. Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar. - În privinţa drepturilor distingem:

- dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu respectarea atributelor care revin uzufructuarului; dreptul proprietarului de a exercita toate acţiunile care privesc proprietatea lucrului supus uzufructului (de exemplu, acţiunea în revendicare sau acţiunile posesorii).

Obligaţiile nudului proprietar sunt: - o obligaţie de garanţie prin care nudul proprietar trebuie sã-l garanteze pe uzufructuar împotriva evicţiunii; - o obligaţie negativã de a nu aduce atingere exercitãrii de cãtre uzufructuar a drepturilor sale.

6. Stingerea uzufructului are loc în urmãtoarele cazuri:

- prin moartea uzufructuarului; - la împlinirea termenului pentru care a fost constituit; - atunci când uzufructuarul dobândeşte şi nuda proprietate, adicã prin consolidarea dreptului (art. 557 C.civ.); - uzufructul se stinge prin neuz sau prin prescripţie extinctivã; - în cazul în care lucrul a pierit în totalitate; - prin abuz de folosinţã dacã prin acest abuz uzufructuarul a provocat stricãciuni fondului .

7. Lichidarea uzufructului. - La încetarea uzufructului principala obligaţie a uzufructuarului este aceea de a restitui proprietarului posesia bunului respectiv; excepţie, cazul în care uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea totalã a bunului din cauze neimputabile uzufructuarului.

3. Dreptul de uz şi de abitaţie

1. Dreptul de uz este acel drept real principal care conferã titularului atributele de posesie şi folosinţã asupra unui bun proprietatea altuia dar numai pentru nevoile sale şi ale familiei .Culegerea fructelor poate fi fãcutã numai în naturã iar dacã acestea depãşesc trebuinţele titularului dreptului şi ale familiei sale, ele nu pot fi înstrãinate. Titular al dreptului de uz nu poate fi decât o persoanã fizicã; el are un caracter personal.

Dreptul de uz se dobândeşte prin convenţie, testament şi uzucapiune. Dreptul de uz se stinge în aceleaşi condiţii ca şi uzufructul (art. 565 C.civ.) dar de acest drept vor putea beneficia şi moştenitorii uzuarului dacã aşa s-a convenit prin convenţie.

2. Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuinţã şi conferã titularului posesia şi folosinţa acelei locuinţe pentru el şi pentru familia sa; el este, aşadar, un drept de uz care are ca obiect o locuinţã.

4. Dreptul de servitute

1. Definiţie. Dreptul de servitute este un drept real principal, perpetuu şi indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul şi utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile care aparţin unor proprietari diferiţi.

2. Caracterele dreptului de servitute sunt urmãtoarele:

- servitutea este un drept real ; - servitutea este un drept imobiliar ; - servitutea este un drept perpetuu ;- servitutea este indivizibilã ;- servitutea nu poate fi înstrãinatã, urmãritã sau ipotecatã independent de fondul al cãrui accesoriu este.

3. Clasificarea servituţilor. - Urmãrind prevederile Codului civil deosebim urmãtoarele servituţi:

A. - Dupã originea sau modul lor de constituire (art. 577 C.civ.) servituţile se împart în:

a) servituţi naturale adicã acelea care îşi au originea în situaţia naturalã a fondurilor, de exemplu: servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.), servitutea izvorului (art. 578 C.civ.), servitutea de îngrãdire a proprietãţii (art. 578 C.civ.);

b) servituţile legale. Acestea sunt cele stabilite de lege precum: servitutea de vedere (art. 611 C.civ.), servitutea de trecere (art. 616 C.civ.), servitutea picãturilor din streaşinã etc.; 

c) servituţi stabilite prin fapta omului (art. 620-643 C.civ.) care se constituie prin convenţie, testament, uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului; ele se mai numesc servituţi veritabile sau propriu-zise.

B.- Dupã modul lor de exercitare distingem:

a) servituţi continue pentru a cãror exercitare şi existenţã nu este nevoie de fapta actualã a omului. Exemplu, servitutea de scurgere a apei de ploaie (art. 622 alin. 2 C.civ.), servitutea de vedere (art. 622 C.civ.);

b) servituţi necontinue pentru a cãror existenţã şi exercitare este necesarã fapta omului, de pildã: servitutea de trecere, servitutea de a paşte animalele, servitutea de a lua apã din fântânã (art. 622 alin. 2 C.civ.) etc.

C.- Dupã felul în care se manifestã:

a) servituţi aparente fiind acelea care se cunosc datoritã unor semne exterioare, cum ar fi o fereastrã, o uşã, o cãrare, un canal (art. 622 alin.3 C.civ.);

b) servituţi neaparente sunt acelea a cãror existenţã nu poate fi cunoscutã printr-un semn exterior, cum este servitutea de a nu clãdi sau zidi decât pânã la o anumitã distanţã sau înãlţime sau cea de a nu planta la o distanţã mai micã decât cea prevãzutã de lege etc.

D.- Dupã obiectul lor servituţile se clasificã în:

a) servituţi pozitive şi negative. b) servituţi urbane sau rurale (art. 621 C.civ.) dupã cum ele sunt constituite în folosul unei clãdiri sau al unui teren.

Servituţile naturale şi servituţile legale. Servituţile naturale. - Aşa numitele servituţi naturale sunt urmãtoarele:

a) servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.) ;

b) servitutea izvoarelor (art. 575-583 C.civ.);

c) dreptul de grãniţuire (art. 584 C.civ.) ;

d) dreptul de îngrãdire (art. 585 C.civ).

Servituţile legale. - În art. 586-619 C.civ. sunt reglementate servituţile legale şi anume:

a) distanţa plantaţiilor ;

b) distanţa şi lucrãrile intermediare cerute pentru unele construcţii ;

c) servitutea de vedere (art. 611-614 C.civ.) ;

d) picãtura streaşinilor (art. 615 C.civ.);

e) servitutea de trecere (art. 617-619 C.civ.).

f) prin legi speciale sunt reglementate şi alte servituţi în domeniul apelor, pãdurilor, cele aeronautice ca şi servituţi de utilitate publicã

Servituţile stabilite prin fapta omului. - Aceste servituţi sunt reglementate în art. 620-643 C.civ. şi sunt singurele servituţi veritabile, adevãrate dezmembrãminte ale dreptului de proprietate.

 Constituirea servituţilor : prin titlu, prin uzucapiune, prin destinaţia proprietarului

8. Exercitarea dreptului de servitute. - Drepturile şi obligaţiile generale ale proprietarului fondului dominant sunt: de a face toate lucrãrile necesare pentru conservarea şi exercitarea servituţii; de a nu face lucrãri care ar antrena schimbãri împovãrãtoare pentru fondul aservit.

Drepturile şi obligaţiile generale ale proprietarului fondului aservit: - proprietarul aservit are obligaţia de a face unele cheltuieli ; el nu poate face nimic pentru a scãdea sau îngreuna întrebuinţarea servituţii;

9. Stingerea servituţilor. - Dreptul de servitute se poate stinge în urmãtoarele moduri:

- prin confuziune adicã prin reunirea ambelor fonduri în patrimoniul aceluiaşi proprietar;

- prin neuz sau prescripţie extinctivã ceea ce înseamnã cã ea nu se exercitã timp de 30 de ani;

-  prin pieirea fondului aservit;

- prin renunţarea dreptului la servitute;

- prin revocarea, rezilierea sau anularea dreptului care a întemeiat servitutea.

5. Dreptul de superficie

1. Definiţie. - Dreptul de superficie este acel drept real principal care constã în dreptul de proprietate al unei persoane numitã superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrãri care se aflã pe un teren care aparţine altei persoane şi asupra cãruia superficiarul are un drept de folosinţã ; el este un drept real imobiliar.

2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie:

- este un drept real imobiliar având ca obiect construcţii, plantaţii sau lucrãri aşezate pe sol; este un drept perpetuu ;  este un drept care conferã superficiarului un drept de folosinţã asupra terenului pe care se aflã construcţiile sau plantaţiile ; este un drept imprescriptibil aşa încât acţiunea confesorie poate fi oricând intentată.

3. Constituirea dreptului de superficie. - Dreptul de superficie se dobândeşte prin titlu, prin uzucapiune sau prin lege. De regulã constituirea acestui drept se face prin convenţie încheiatã între constructor şi proprietarul terenului pe care s-a ridicat construcţia.

4. Exercitarea dreptului de superficie. – Superficiarul este proprietarul construcţiilor, plantaţiilor sau al lucrărilor executate. Aşadar el exercită asupra acestora atributele dreptului de proprietate, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia. Asupra terenului are doar un drept de folosinţă circumscris scopului exercitării acestui drept (inclusiv ridicarea construcţiei. O dată cu înstrăinarea construcţiei se va transmite dobânditorului şi dreptul de folosinţă asupra terenului. Dreptul de superficie este transmisibil prin orice act juridic ; el poate fi grevat de sarcini reale sau de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate; el poate constitui obiectul urmăririi silite imobiliare.

5. Stingerea dreptului de superficie. - Acest drept înceteazã în urmãtoarele douã situaţii: 1) când construcţia, plantaţia sau lucrarea au pierit sau a fost desfiinţatã de superficiar şi 2) când proprietarul terenului devine - prin convenţie, succesiune, uzucapiune - şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrãrii respective ; 3) prin expropriere.